דמי שימוש ראויים

לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –

(1)   להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
סע' 33 לחוק המקרקעין, קובע כי:

 "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.

מקור הזכות של שותף לקבל את חלקו מפירות מקרקעין משותפים, בהם השתמש שותפו, נובע מדיני עשיית עושר ולא במשפט.

ואולם הסייג לאמור לעיל הוא כי השותף המשתמש מנע שימוש כזה מן השותף האחר, ולא השתמש לבד עקב עזיבתו מרצונו של שותפו.

תמצית ההלכה, בוטאה בפסק הדין בעניין זרקא נ' פארס (שם) באשר לחובת תשלום דמי השימוש):

"… חובה זו אכן קיימת, אולם רק כאשר השותף האחר השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. היה ולא נמנע השימוש הזה מיתר השותפים גם כאשר הם לא השתמשו במקרקעין בפועל, אין השותף חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים…".

לפיכך, נקבע בהלכת זרקא, כי אם לא נמנע השימוש משאר השותפים, הרי שאין השותף המשתמש חייב בתשלום כלשהו לשאר השותפים, גם כאשר השותפים האחרים לא השתמשו במקרקעין בפועל.

על הלכה זו, נמתחה ביקורת בכתבי המלומדים, לאור מקורו של סע' 33 שתכליתו מימוש זכויות קניניות, במנותק משאלת "אשמה" שעניינה ביחסים החוזיים והנזקיים שבין הצדדים (וראו: י' ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ"ז), בעמ' 240-237; מ' דויטש, קניין, כרך א' (תשנ"ז), בעמ' 544-539).

ביקורת זו אף זכתה להתייחסותו של כב' השופט אנגלרד בענין ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד, פד"י נג (4) 769, 778א', וכן בענין ע"א 7346/00 יוסף מנשה נ' עזרא אהרוני (ט"פ, ניתן ביום 27.12.04, מפי כב' השופט ריבלין).

יחד עם זאת, הלכת זרקא עודנה חלה ומחייבת, וטרם נאמרה בסוגיה זו  המילה האחרונה.

בע"מ 9126/05 פלונית נ' פלוני נדרש בית המשפט העליון לנושא זה וחזרה ונקבעה ההלכה מפי כבוד השופט רובינשטיין, בין היתר כדלקמן:

"העובדה שעקב סכסוך עזב אחד מבני הזוג את דירת המגורים – אפילו מרצונו אינה מעידה כשלעצמה כי הוא מוותר על זכויותיו הקנייניות בדירה ובכלל זה הזכות לשכר ראוי עבור השימוש ומאידך, נאמר כי אין פירושו של דבר שבן הזוג הנשאר בדירה, הופך באחת לשוכר בעל כורחו…"

באותו פסק דין נקבעו מספר קריטריונים מנחים למקרים בהם לא תתקבל טענת דמי שימוש ראויים וכפי שנקבע בפסק דין מאוחר יותר בע"מ 5357/06 פלוני נ' פלונית (פורסם במאגר "נבו") "המדובר בדרך כלל באיזונים קשים לביצוע".

ה"אילוץ" היחידי, אם בכלל, היה נעוץ בעובדה, שהמבקש דמי שכירות ראויים הורחק בצו הגנה מדירת הצדדים, ואולם הפסיקה קבעה כבר את העיקרון כי "שותף שהורחק מנכס בצו הרחקה שיפוטי, אינו זכאי לדמי שימוש ראויים". ראה:בע"מ 9126/03 פלונית נ' פלוני (פורסם במאגר "נבו").

מחד, זכאי שותף במקרקעין לדמי שימוש ראויים בגין חלקו. מאידך, אין כל מקום להעניק סעד כספי לשותף, אשר מעשיו הם שהביאו להרחקתו  מהמקרקעין המשותפים, על פי צו של בית משפט. נראה כי גם תכליתם של דיני הקניין תומכים בגישה זו, שכן, מימושה של זכות, לרבות זכות במקרקעין, כפופה על פי דין ופסיקה עניפה לעקרונות הכלליים של חובת  תום לב. אין זה סביר שבית משפט יתן יד לפיצויו של שותף שמעשיו הוא, הניעו את בית המשפט להורות על הרחקתו מהנכס.

יחד עם זאת, אכן, תקופת מניעת הפיצוי ראוי שתהא מוגבלת, אך ורק, לאותה תקופה בה מתקיימת המניעה שגרמה להרחקתו של השותף מהנכס. משעה שבטלה המניעה, הרי שחרף העובדה שהשותפים אינם מצליחים לקיים ביניהם חיי שיתוף, חייב כל שותף שהשתמש במקרקעין משותפים ליתר השותפים, שכר ראוי בגין השימוש, כל עוד ממשיך הוא להשתמש בנכס המשותף, ולא פורק השיתוף בין הצדדים.

אף עיון בהוראות החוק מוביל למסקנה דומה. כאמור, קובע סע' 31 (א) (1) לחוק המקרקעין, כי:

31.  (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –

       (1)   להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;

סע' 31 (א) (1) מוגבל, איפוא, מפורשות להוראות בית משפט מכח סע' 30 לחוק המקרקעין, הקובע כי:

30.  (א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימושהרגיל בהם

       (ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט
            יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.

       (ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.